共有登記された不動産に対し、相当額を支払い、単独取得することはできますか

Contents

1 １　はじめに
2 ２　裁判外での交渉
3 ３　共有物分割調停
4 4　共有物分割訴訟
5 5　共有物分割請求が認められない場合
6 6　まとめ
7 7　おわりに

１　はじめに

　複数の相続人で不動産を共同相続した場合や、夫婦や兄弟で共同出資して購入した不動産、あるいは、遺産分割前に相続人の一人が勝手に法定相続分に従って登記してしまった場合などに、不動産は共有登記されることになります。
　しかし、共有名義のままでは、不動産の売却や賃貸借契約の締結、大規模な修繕・改修などが単独で行えなくなるなど、できることが限られてしまいます。また、共有者に相続が起こることで、さらに権利関係が複雑化することにもなりかねません。そこで、共有登記された不動産を単独取得したいと考えた場合、どのような方法があるのかについてこの記事では解説します。

２　裁判外での交渉

　まずは、裁判外で交渉することが考えられます。共有者が協議によって共有物を分割する場合は、全員の合意があればどのような方法によることもできます。共有部分の価値に相当する金銭を支払うなどの方法で、不動産を単独取得することが一般的であると思います。
　裁判外での交渉がうまくいかなかった場合には、調停や訴訟といった、裁判所の手続きを利用することになります。

３　共有物分割調停

　共有物分割調停とは、調停委員の立ち合いのもと、裁判所で共有物分割に向けた話し合いをおこない、話し合いでの解決を目指すことになります。裁判外での交渉があと一歩のところで停滞している場合などには、第三者を間に挟むことで、うまく合意ができる場合もあります。
　なお、調停前置主義はとられていませんので、調停を経ずにいきなり訴訟提起を行っても問題ありません。

4　共有物分割訴訟

（1）訴訟における共有物の分割方法

　調停での話し合いがうまくいかなかった場合や、明らかに話し合いでは解決できそうにない場合については、裁判所に共有物分割請求の訴訟を提起することになります。共有物分割の方法としては、「現物での分割による方法」、「競売の売却代金を分配する方法」、「価格賠償による分割の方法」があります。価格賠償による分割とは、特定の共有者が、ほかの共有者の持ち分を買い取る（代償金を支払う）ことで共有の解消を図る方法です。

（2）不動産を単独取得する場合には

　不動産を単独取得したい場合には、価格賠償による分割をするよう、裁判所に主張するのがよいでしょう。裁判の手続き上でも、価格についての話し合いをすすめ、可能な限り合意による解決が目指されます。合意に至らなかった場合には、裁判所の選任する不動産鑑定士の鑑定価格で決まります。
　ただし、裁判所は、当事者の一人が価格賠償による分割を求めていたとしても、競売の売却代金を分割させる判決を下すこともあり得ます。訴訟では、自分の望まないような解決方法になってしまうリスクもあります。

5　共有物分割請求が認められない場合

　遺産分割前に相続人の一人が勝手に法定相続分に従って登記してしまった場合について、最高裁は、共有部分分割請求を提起することはできないとしました。
　遺産分割協議が未了である場合には、まずは遺産分割協議を先行させなければなりません。遺産分割協議の場で土地を取得するための交渉を行ったり、遺産分割調停を申し立て、その中で不動産を単独取得したいと主張することが考えられます。

6　まとめ

　以上のように、相続や共同出資によって不動産が共有状態になっている場合、共有不動産を単独取得しようとするなら、まずは合意による解決が目指されることになります。合意による解決が難しい場合には、調停・訴訟によって解決を目指すことになります。
　遺産分割前に相続人の一人が勝手に法定相続分に従って登記してしまった場合には、共有物分割請求訴訟ではなく、遺産分割を行って、そこで不動産の単独取得を目指すことになります。

7　おわりに

　不動産の共有はトラブルの原因になることが多く、可能な限り早く共有状態を解除することが望ましいといえます。訴訟や調停による手続きは時間がかかるうえ、不動産をどう評価するかなど、専門家の助けなしでは難しいこともあります。
　共有物分割を行うに際しましては、この分野に詳しい弁護士に相談するのがよいでしょう。