収益不動産の相続トラブル

１　収益不動産とは

賃料収入が入ってくる賃貸不動産のことをいいます。賃貸不動産は，賃貸マンションや賃貸アパート，駐車場等が典型例です。

２　相続財産の中に収益不動産があった場合の注意点

まず，賃料収入があることから，この賃料をどのように管理するかということに注意する必要があります。最終的には，遺産分割協議により収益不動産を相続することになった相続人が，その後の賃料を取得し，管理業務に伴う費用を負担することになりますが，遺産分割協議が成立するまでの間は，相続人全員の共有状態になることから，この間の賃料は，各相続人の法定相続分に応じて分配することになります。ただし，賃借人に対し，賃料を各相続人に分割して支払いを求めることは事実上不可能であるため，相続人の中から代表者を選び，あとで分配するという方法を取ることが多いです。

また，収益不動産自体の管理業務をどのようにするかについて注意する必要があります。不動産管理会社に管理業務を委託することも一つの方法です。不動産の管理にかかる費用は各相続人が法定相続分に応じて負担することになります。なお，不動産管理会社に賃料の受取業務を委託している場合は，不動産管理会社が管理料等を引いたうえで，賃料を分配してくれることもあります。

３　収益不動産の評価額

相続財産に収益不動産がある場合も，居住用の不動産の場合と同じく，不動産の評価額を調査する必要があります。不動産の評価額の資料としては，固定資産税評価額，路線価，公示価格，実勢価格といった複数のものがあるため，どのような基準により評価するのかについて，相続人の間で合意する必要があります。路線価は，土地について，相続税の確定申告をする際の基礎的な評価として用いられる指標です。公示価格は，国や都道府県が毎年決定している評価額です。建物については，固定資産税評価額が用いられることも多いです。

これらの評価基準のうち，どれを採用するかは相続人間で合意して決めることになりますが，一般論として，不動産を取得する相続人は，不動産の評価額が低い方が他の相続財産の取得額が増えるので評価額を低くしたいと考える一方，それ以外の相続人は，その反対に，不動産の評価額が高くなる基準を主張する，という争いとなることが多いです。

なお，実勢価格は，取引事例を比較する方法など，複数の算定方法がありますが，収益不動産の場合，例えば，賃貸アパートであれば，空室の有無，賃料額，入居者の属性など収益の内容に関する情報をもとに，利回りにより算定することもあります。

４　不動産の借り入れが残っている場合

収益不動産を取得するために借り入れた住宅ローンなどの債務は，相続が発生すると，本来，法定相続分により当然に分割されるため，遺産分割の対象となりません。もっとも，相続人全員が合意するのであれば，収益不動産を相続する相続人がこの不動産を担保とする債務も全て負担することを前提として，不動産の評価額から債務を控除した金額を評価額とするという方法もあり得ます。

５　弁護士への相談がお勧め

収益不動産には，以上のように様々な解決すべき問題があるため，弁護士に相談をして，解決方法のアドバイスを受けるのが良いでしょう。