収益不動産の相続トラブル
第１ 収益物件がある場合の注意点
相続財産の中に、賃貸マンションや賃貸アパート、貸駐車場などの収益物件がある場合、まずは権利義務関係を理解しておく必要があります。
１ 遺産分割が成立するまでは共有である
遺言がない場合、被相続人の死亡後、相続人間で遺産分割が成立するまでの間は、相続財産である収益物件は、相続人が共有している状態になります。
このため、被相続人の死亡後に発生する収益物件の賃料は相続財産ではなく、相続人が相続分に応じて分割された債権を有することになります。
また、このときの収益物件の管理にかかる費用も、同じく相続財産ではなく、共同相続人が負担することになります。
実際には、相続人の代表者の一人が賃料を管理し、そこから管理にかかる費用を差し引いて、残った賃料を他の相続人に相続分の割合で分配しているケースが多いと思われます。不動産管理会社に依頼している場合は、この賃料の分配を相続人に代わって行ってくれます。
２ 遺産分割が成立した後
遺産分割が成立し、その収益物件を相続する相続人が決まったら、それ以後は、その収益物件から生じる賃料は、その収益物件を取得した相続人が取得することになります。
第２ 収益物件の評価方法について
相続財産の中に収益物件が含まれる場合は、その収益物件の評価額に注意して遺産分割を行うことが必要です。
収益物件ではない不動産の場合、固定資産税評価額、路線価、公示価格、不動産業者による簡易査定などを参考にしながら、相続人間の合意により評価額を決めていきます。
これに対し、収益物件については、収益還元法を用いて、実際にどのくらいの収益が見込まれるかという観点から評価を決めていくことになります。不動産業者に依頼して、実際に賃貸している賃料額を用いて、どのくらいの収入が見込まれるかという観点で、収益物件の簡易査定をしてもらうことも可能です。
また、遺産分割により収益物件を取得する際は、目先の賃料収入だけではなく、将来の物件の管理のことも考えて取得する必要があります。例えば、建物が相当古いような場合は、大規模な修繕や解体が必要となり、予想外の大きな出費をしなければならないことがあります。
第３ 借入れが残っている場合
賃貸アパートを建築するために金融機関から融資を受け、その借入れが残っている場合は、どのようになるのでしょうか。
被相続人が借入れをしていた場合、相続が発生すると、その借入債務は法定相続分に従って当然に分割されることになります。
ただそうなると、遺産分割で収益物件を取得しない相続人は、収益物件を取得しないのにもかかわらず、それにかかる借入債務を負担させられることになりかねませんが、これは現実的ではありません。このため、実際の遺産分割の場面では、収益物件を取得する相続人が、物件とともに借入債務を引き受けることが多いです。この場合、融資を受けている金融機関にも事情を説明し、収益物件を取得する相続人が他の相続人の債務も引き受けることができるよう手続をしてもらうことが必要です。
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