不動産の相続について
第１ 不動産の相続の方法
１ 遺言書に基づき登記する
遺言書があり、遺産である不動産を誰に相続させるか遺言書で指定されていれば、その人が相続することになります。遺言により不動産を取得した相続人は、他の相続人の協力を得ることなく単独で登記申請をすることができます。
このとき遺言書を添付して相続登記の申請を行います。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認の手続を経ることが必要です。自分で相続登記申請を行うことも可能ですが、専門家に依頼する場合は、司法書士に依頼します。
登記申請手続のご案内（遺贈による所有権移転登記 法務局）
２ 法定相続分の割合で登記する
法定相続分の割合により相続登記を行う場合は、遺産分割協議を行うことは不要で、また相続人の一人が単独申請により登記することができます。
しかしながら、安易にこの法定相続分による相続登記を行ってしまうと、他の相続人とトラブルになる可能性があるほか、後に遺産分割が成立した場合に、更に登記費用がかかってしまう（所有権更正登記などを行う必要がある）などのデメリットがありますので注意が必要です。
３ 遺産分割に基づき登記する
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割を行って、その遺産分割に従って相続登記を行います。相続登記を申請するときに遺産分割協議書を添付して行います。このとき遺産分割協議書には、相続人全員の記名と実印による押印が必要で、相続人全員の印鑑登録証明書を添付しなければなりません。
第２ 不動産の遺産分割
不動産の遺産分割の方法には、具体的に以下のようなものがあります。
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【不動産の分割方法】 ① 現物分割 |
１ 分割方法の順位
このときの分割方法の順位は、①→②→③→④の順番となります。つまり、まず①現物分割を検討し、それが難しい場合に、②の代償分割を検討します。①②の方法がいずれも難しい場合は、③換価分割を検討し、①②③ともに難しい場合はに④共有分割となります。
２ 現物分割
現物分割とは、例えば、１筆の土地を２筆に分筆して、相続人２人がそれぞれ分筆後の土地を取得するといった方法です。遺産分割においては、この方法が原則的な方法とされています。
しかしながら、土地の形状や広さなどから土地を現実に分筆することができない場合も多く、また分筆するのには土地家屋調査士に依頼して相応の費用がかかることから、実際には、現物分割を行うことは少ない印象です。
３ 代償分割
代償分割とは、例えば、相続人の一人が不動産を取得し、その不動産を取得した相続人が他の相続人にその代償となる金銭を支払うという分割方法です。現物分割ができない場合に、この代償分割の方法を検討することになります。
代償分割をするためには、代償金を支払うことになる相続人にその資力があることが要件となります。資力があるかについては、預金の残高証明書や預金通帳の写し、銀行による融資証明書を提出してもらって確認します。代償金については、一括払いが原則ですが、事情によっては分割払いとなる場合もあります。
このとき遺産分割協議書には、「相続人Sは、別紙遺産目録記載の土地を取得した代償として、相続人Eに対し、金〇〇万円を支払うこととし、これを令和〇年〇月〇日までに相続人Eの指定する銀行口座に振り込んで支払う」というように記載します。
４ 換価分割
換価分割は、不動産を売却等して換金した後に、その代金を相続人で分配する方法です。不動産を現金化するので、分割が容易になります。現物分割が困難であって、相続人全員が不動産を取得する希望がない場合や、遺産が不動産しかなく代償金の支払いも困難であるような場合などは、この換価分割の方法によることになります。
不動産の売却の際には、登記手続費用、司法書士費用等の諸経費が必要となりますが、通常は売却代金からこの諸経費を控除した残金を分割することになります。
５ 共有分割
共有分割とは、不動産を相続人が相続分によって共有取得する方法です。共有分割は、一見すると簡便な方法に思えるかもしれません。しかし、不動産を共有状態のままにしてしまうと、共有者の同意なしに不動産を売却できなかったり、管理方法などをめぐってトラブルになってしまうこと等から、共有状態とすることは望ましくありません。このため、共有分割は、現物分割、代償分割、換価分割が困難である場合の最終手段となります。
共有となった場合、この共有関係を解消するためには、共有物分割訴訟（民法258条）の方法によることになります。
第３ 不動産の遺産分割はもめやすい
遺産分割において最も争いになりやすいものの一つが、不動産です。不動産をめぐっては、どのような分割方法を取るのかということもそうですが、不動産をいくらと評価するべきかということで他の相続人と意見が対立することが多いです。
換価分割の方法を取るのであれば実際に売却して不動産の価額が明確になりますが、代償分割の場合には、査定額等を根拠に不動産の評価額を決するため、全員が納得する金額の合意に至ることが難しいです。また、複数の相続人が同じ不動産の単独取得を希望したり、あるいは当該不動産に相続人やその親族が住んでいたりすると、利益の対立が大きく協議が難航する傾向があります。
不動産の相続問題でお悩みの方は、是非一度法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください。