不動産などの財産評価額で揉めている

１．はじめに

相続発生後、遺産分割の際において、不動産等の財産評価額をめぐって揉めているケースが往々にしてあります。不動産等の財産評価額の方法によっては、大きな差になり、相続人間の利害調整が難しくなるからです。

では、不動産の評価額をどのように算定すれば、こういった紛争を可能な限り避けることができるのでしょうか。

２．不動産評価の方法

不動産評価の方法として簡便な算定方法には一般的に、①固定資産税評価額による方法、②路線価による方法、③不動産業者の簡易査定による方法、④国土交通省の地価公示や都道府県地価調査による方法がよく利用されています。

遺産分割調停や審判においては、不動産の評価額について、当事者全員の合意があれば、合意した金額が不動産の評価額となります。調停等において、当事者全員の合意が得られた場合、調停調書に記載され、それを前提に遺産分割等の手続きが進みます。

３．鑑定による不動産評価の方法

当事者の合意により不動産の評価額を定めることができない場合、裁判所により選任された鑑定人によって、不動産の評価がなされます。
鑑定費用については、数十万円以上を要することが多く、鑑定を行う際には、鑑定評価を希望する当事者が鑑定費用を裁判所に予納する必要があります。

不動産鑑定を行う際の評価方法としては、①取引事例比較法、②原価法、③収益還元法があります。

①取引事例比較法は、近隣の類似の物件の取引事例を比較して価格を算定する方法です。

②原価法は、建物が建築された費用を算定し、そこから経年劣化による減価償却を行うことで価格を算定する方法です。

③収益還元法は、不動産が将来生み出す利益（賃料）に鑑みて価格を算定する方法です。

実務的には、上記のいずれか１つの方法を用いたり、すべての方法を参考にして平均をとったりすることもあります。
なお、借地権負担付の土地や借地権の場合、路線価図に記載されている借地権割合を参考にして計算します。

相続における不動産問題についてお困りの方は、この分野に詳しい弁護士にご相談ください。