不動産の相続について
第１ 不動産の相続の方法
不動産を相続する場合、どのような方法で相続すれば良いでしょうか。
１ 遺言書に基づき登記する
有効な遺言書があれば、遺言書で相続登記をすることができます。遺言書の中で「A不動産を〇〇に相続させる」という内容が明記されていれば、他の相続人の協力を得ることなく単独で相続登記をすることができます。
相続登記を行う場合は、相続登記の申請書に遺言書を添付して行います。
もし、遺言書が自筆証書遺言（手書きで作成された遺言書）の場合は、家庭裁判所で検認の手続を経ていることが必要です。
相続登記は、書類を揃えて自分で申請を行うことも可能ですが、手間がかかるため専門家に依頼することも一般的です。専門家に依頼する場合は司法書士に依頼します。
登記申請手続のご案内（遺贈による所有権移転登記 法務局）
２ 法定相続分の割合で登記する
遺産である不動産について、遺産分割の話し合いがまとまっていない場合は、法定相続分の割合に従って相続登記をすることも可能です。例えば、父が亡くなり、母と子２人が相続人である場合は、「母が２分の１、子が４分の１ずつ」相続したとして相続登記を行います。この場合、法定相続人の一人による単独申請で登記することが可能です。
しかしながら、安易にこの法定相続分による相続登記を行ってしまうと、他の相続人とトラブルになる可能性があるほか、後に遺産分割が成立した場合に更に登記費用や税金がかかる可能性があるというデメリットがあります。
３ 遺産分割に基づき登記する
相続人全員で遺産分割を行って、その内容に従って相続登記を行う方法があります。
例えば、相続人全員で遺産分割協議を行い、「A不動産は〇〇が相続する」という合意ができた場合、相続人全員で遺産分割協議書を作成します。そして、この遺産分割協議書を添付して相続登記の申請を行います。なお、遺産分割協議書には、相続人全員の記名と実印による押印が必要で、相続人全員の印鑑登録証明書を添付しなければなりません。
第２ 不動産の遺産分割
不動産の遺産分割の方法には、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の４つの方法があります。
１ 分割方法の優先順位
このときの分割方法の優先順位ですが、まずは①現物分割を検討し、それが難しい場合に、②の代償分割を検討します。①②の方法がいずれも難しい場合は、③換価分割を検討し、①②③ともに難しい場合はに④共有分割となります。
不動産が共有状態であると、不動産の管理や売却をする際に共有者同士で足並みをそろえる必要があり、足並みが揃わないとトラブルになる可能性もあります。このため、不動産について遺産分割する場合は、できれば共有にすることは避け、どうしても分割することができない場合の最後の手段として共有とするというのが良いでしょう。
２ 現物分割
現物分割とは、例えば１筆の土地を２筆に分筆して、相続人２人がそれぞれ分筆後の土地を取得するといった方法です。遺産分割においては、この方法が原則的な方法とされています。
しかしながら、都市部の土地は狭いものも多く、分筆することができない土地も多いです。また分筆するのには土地家屋調査士に依頼する必要がありますが、分筆のために１００万円程度の高額な費用がかかることもあります。このため、遺産分割の実務では、現物分割を行うことは少ない印象です。
３ 代償分割
代償分割とは、例えば、相続人の一人が不動産を取得し、その不動産を取得した相続人が他の相続人にその代償となる金銭を支払うという分割方法です。現物分割ができない場合に、この代償分割の方法を検討することになります。
代償分割をするためには、代償金を支払うことになる相続人にその資力があることが要件となります。資力があるかについては、預金の残高証明書や預金通帳の写し、銀行による融資証明書を提出してもらって確認します。代償金については、一括払いが原則ですが、事情によっては分割払いとなる場合もあります。
このとき遺産分割協議書には、「相続人Sは、別紙遺産目録記載の土地を取得した代償として、相続人Eに対し、金〇〇万円を支払うこととし、これを令和〇年〇月〇日までに相続人Eの指定する銀行口座に振り込んで支払う」というように記載します。
４ 換価分割
換価分割は、不動産を売却して換金した後に、その売却代金を相続人で分配する方法です。不動産を現金化するので分割が比較的容易になります。
現物分割が困難な場合や、相続人全員が不動産を取得することを希望しない場合、遺産が不動産しかなく代償金の支払いが困難であるような場合などは、この換価分割の方法が選択肢の一つとなります。
不動産の売却の際には、仲介手数料、登録免許税、司法書士費用等の諸経費が必要となりますが、実務では、売却代金からこの諸経費を控除した残金を分割することが多いです。
５ 共有分割
共有分割とは、不動産を相続人が相続分によって共有取得する方法です。共有分割は、一見すると簡便な方法に思えるかもしれません。しかし、不動産を共有状態のままにしてしまうと、共有者の同意なしに不動産を売却できなかったり、管理方法などをめぐってトラブルになってしまうこと等から、共有状態とすることは望ましくありません。このため、共有分割は、現物分割、代償分割、換価分割が困難である場合の最終手段となります。
共有となった場合、この共有関係を解消するためには、共有物分割訴訟（民法258条）の方法によることになります。
第３ 不動産の遺産分割はもめやすい
遺産分割において最も争いになりやすいものの一つが不動産です。不動産をめぐっては、どのような分割方法を取るのかということもそうですが、不動産をいくらと評価するべきかということで他の相続人と意見が対立することが多いです。
換価分割の方法を取るのであれば実際に売却して不動産の価額が明確になりますが、代償分割の場合には不動産の評価額を決める必要があるので、全員が納得する金額の合意に至ることが難しいです。また、複数の相続人が同じ不動産の単独取得を希望したり、あるいは当該不動産に相続人やその親族が住んでいたりすると、利益の対立が大きく協議が難航する傾向があります。
不動産の相続問題でお悩みの方は、是非一度法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください。