共有名義の不動産の相続トラブル

1 不動産の共有名義とは

一つの不動産を複数の者で所有している状態です。建物と土地のどちらか一方のみが共有の場合もあれば,両方とも共有の場合もあります。

 

2 共有名義の不動産のトラブル

共有名義の不動産は,共有者が単独で処分等することができない場合が多く,共有者全員の意見をそろえる必要があることに,注意しなくてはなりません。

(1) 売却ができない

共有不動産を売却する場合,共有持分のみを売却することは可能です。もっとも,共有不動産には,これから述べていくような不都合があることから,他の共有者に持分を買ってもらうというような場合でない限り,共有持分のみを購入したいと考える人は普通おりません。このため,共有不動産を売却しようと考える場合,他の共有者の持ち分と一緒に,他の共有者全員と歩調を合わせて売却する必要があります。したがって,共有者のうちの誰か一人でも売却に反対すれば,共有不動産の売却は事実上不可能になります。

(2) 賃貸ができない

共有不動産を売却するのではなく,第三者に賃貸しようとする場合も,自由にはできません。共有不動産をどのように管理するかについては,共有持分の過半数の同意が必要と考えられています。もし共有者が二人で,2分の1ずつの持ち分であった場合,過半数の同意を得ることができません

(3) 利用できない

共有者は共有不動産の全部を単独で使用することができます。他の共有者の同意がなくとも,例えば共有不動産に一人で住むことができます。他の共有者は明渡しを求めることはできません。

このように共有名義の不動産は,単独で意思決定ができないため,いちいち共有者の全員で話し合いを持たなければなりません。所在不明の共有者や話し合いに応じてくれない共有者がいたりすると,何もできなくなってしまう等の不都合が生じます。

 

3 トラブルの解消法

上記のように,不動産を共有する状態はとても不便なため,単独の所有となるようにすることがトラブルの解消法になります。

(1) 共有の状態を発生させない

不動産を共有する状態が発生する場合の多くは,相続をきっかけとしています。相続財産に不動産がある場合に何もしないでいると,相続人の全員で不動産を共有していることになります。このため,不動産を相続した場合は,放置することなく遺産分割協議により誰か一人の相続人に単独で相続させて,共有の状態を解消するのがよいでしょう。

(2) すでに共有している不動産がある場合

例えば,家を建てるとき,親に援助してもらってローンを組んだような場合や夫婦でローンを組んだ場合,建築した建物(と土地)について,前者であれば不動産を親と子が共有する状態,後者であれば夫婦が共有する状態となっていることがあります。この場合に共有者の誰かに相続が発生すると,共有持分を相続することになり,共有関係がさらに複雑化します。そこで,相続が発生する前に共有者の一方が他方の共有持分を買い取る形で共有関係を解消しておくのがよいでしょう。もし,共有状態のまま相続が発生してしまった場合,他の共有者が相続人であれば,その相続人が単独の所有になるように遺産分割をするのがよいでしょう。他の共有者が相続人でない場合は,相続人全員で歩調を合わせ,他の共有者に持分を買い取ってもらうように交渉することになるでしょう。

 

4 円満に相続を解決するには弁護士に相談を

このように共有名義の不動産に関して相続が発生した場合,関係者が複数となるため,トラブルとなってしまう可能性があります。なるべくトラブルとならないよう,弁護士からアドバイスを受けるのが良いでしょう。

 

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弁護士法人法律事務所瀬合パートナーズ

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