共有名義の不動産の相続トラブル
第１ 不動産を共有にするデメリット
遺産分割において、相続財産である不動産を相続人の共有としておくことはあまりおすすめできません。共有ままにしておくことは、以下のようなデメリットがあるためです。
なお、不動産が共有の場合とは、土地建物がいずれも共有である場合のほか、土地または建物のどちらから共有である場合も含まれます。
１ 売却が難しい
共有となっている不動産を売却する場合には、共有者全員が売却に合意し、全員が売却手続に関与することが必要となります。共有者のうちだれか一人でも売却に反対すると、共有不動産を売却することは事実上不可能となります。
法律上は、自分の共有持分のみ売却することも可能ですが、他の共有者に持分を買ってもらうというような場合でない限り、共有持分のみを購入したいと考える人は通常いません。
このように、共有不動産は自分一人で売却することができないため、単独所有の不動産に比べて売却することが難しいというデメリットがあります。
２ 賃貸が自由にできない
また、共有不動産を第三者に賃貸しようとする場合も、共有者が自由に賃貸することができません。共有不動産を第三者に賃貸する場合には、共有持分の価格の過半数の同意が必要となります（民法252条１項「共有物の管理に関する事項」）。例えば、２人で２分の１ずつの共有持分を持っている不動産の場合、共有者の１人が反対すれば、不動産を賃貸することができなくなります。
また、賃貸する場合には、誰に賃貸するか、賃料はいくらにするか、メンテナンスはどうするか等、決定することが多く、そのたびに他の共有者に連絡しなければなりません。
３ 利用が制限される
共有者は、共有不動産の全部を単独で使用することができます。他の共有者の同意がなくても共有不動産に一人で住むことができます。このとき他の共有者は、明渡しを求めることはできません。
このように共有名義の不動産は、単独で意思決定ができない場合は、いちいち共有者の全員で話し合いを持たなければなりません。共有者の中に所在不明の人や、話し合いに応じてくれない共有者がいたりすると何もできなくなってしまう等可能性があります。
第２ 共有関係を解消する
このような事情から不動産の共有状態は望ましくありませんが、相続の場合は、遺言がなければ、遺産分割が成立するまでは、法定相続人の共有状態となります。この場合、どのように対応すれば良いでしょうか。
１ 共有の状態を発生させない
相続人間で遺産分割を行う際、不動産は誰か一人が単独で取得し、その他の相続人は代償金を得るという方法で遺産分割を行い、共有状態を回避する方法があります（代償分割）。
また、相続人全員が不動産を取得することを希望しない場合は、相続人全員で不動産を第三者に売却して、その売却代金を相続人間で分ける方法もあります（換価分割）。
２ すでに共有となっている場合
例えば、相続人の遺産がそもそも不動産の持分であったような場合は、どうすれば良いのでしょうか。例えば、父が死亡し、父の遺産が実家の不動産での共有持分であるような場合です（父母が２分の１ずつ持分を有している場合など）。
このような場合、父の遺産である不動産の２分の１の持分について、さらに母がその２分の１、子ども２人がそれぞれその４分の１を相続するということになると、共有関係が更に複雑化します。
このような場合、例えば、遺産分割において父の共有持分は母が相続することにし、不動産を母の単独名義にすることで共有関係を解消する方法があります。
また、子ども２人が相続放棄をし、不動産の共有持分を含めた父の遺産を母に全部相続させ、その後、母が亡くなったときに、子ども２人で遺産分割を行うという方法も考えられます。
また、相続人以外の第三者と共有となっている場合は、共有分割請求をすることになります。まずは共有者間で共有の解消に向けた話し合いを行いますが、話し合いがうまくいかない場合は、調停を申し立てたり、共有物分割訴訟をして解決を図ることになります。
このように共有名義の不動産に関して相続が発生した場合、関係者が複数となるため、トラブルとなってしまう可能性があります。
共有関係にお悩みの方は、是非一度法律事務所瀬合パートナーズにご相談ください。
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