土地と建物の名義が違う場合の相続問題

１　土地と建物の名義が異なる場合

土地と建物の名義が異なることは，相続の場合に限りませんが，相続の場合に多いのは，例えば，次のような状況で父の相続が発生した場合です。

①父が所有する土地に息子が家を建てた。
②父が所有する土地に父と息子が共有名義の家を建てた。
③すでに他界した祖父が所有していた土地に父が家を建てたが，土地の名義が祖父のままになっていた。
④父が土地を賃貸しており，賃借人が賃借人名義の家を建てて居住している。
⑤父が土地を借りており，父が父名義の家を建てて居住している。

２　類型別の対処法

(1) ①と②の場合

この中でも，①と②のケースが多いと思います。どちらのケースも，息子がこのまま建物に居住し続けることが多いと思われるため，基本的には，息子が土地（①の場合）ないし土地と建物の共有持分（②の場合）を単独で相続することになるでしょう。単独で相続することにより，息子の取得する相続分が他の相続人の相続分よりも多くなる場合は，他の相続人と平等な分割になるように他の相続財産で調整するか，息子が別途私費を投じて他の相続人と金銭的な調整を図ることになるでしょう。

(2) ③の場合

③の場合ですが，すでに祖父の遺産分割協議がなされており，父が土地を相続することになっていたけれど，単に何らかの事情で相続の登記がなされていなかったにすぎない場合は，土地は父が所有していたことになるため，実質的に土地と建物は同じ名義と考えることになります。祖父の遺産分割協議のときにさかのぼって父名義の相続登記をし，さらに，父から土地（と建物）を相続した相続人が父から相続した旨の相続登記をすることになるでしょう。

他方で，祖父の遺産分割協議がなされていなかった場合は，土地は，祖父の相続人が共有していることなるため，父の共有持分についてのみ相続が発生することになります。このため，土地については共有の状態が継続することになりますが，このままの状態を放置していると，共有者に相続が発生すると共有者が増える等土地の所有関係が複雑になるため，建物と土地の持ち分を相続した相続人は，他の共有者から土地の持ち分を買い取って，単独の名義にしておくのがよいでしょう。

(3) ④と⑤の場合

④と⑤の場合は，相続人は，賃貸人または賃借人の地位を相続することになります。④の場合であれば，土地を相続した相続人が，賃借人に対し，賃貸人の地位を相続したので，今後は自分に賃料（地代）を支払ってほしいと連絡することになるでしょう。⑤の場合であれば，家を相続した相続人が，地主（土地の賃貸人）に対し，今後は自分が賃料（地代）を支払っていく旨を連絡することになるでしょう。いずれの場合でも，相続が発生したからといって土地の明渡しを求めたり，求められたりすることはなく，賃貸借契約は継続します。

３　売却したい場合

不動産を売却のうえ，相続人間で売却代金を分配したい場合，建物と土地を別々に売却することは普通ありませんので，建物と土地の名義人の全員で売却することになります。このため，①から③の場合，売却に反対する人がいると売却はできません。

④と⑤の場合ですが，賃借人ないし賃貸人と一緒に不動産を売却することは可能ですが，そのようなことはあまりありません。そこで，賃貸人ないし賃借人に相続した不動産を買い取ってもらうことを持ちかけることになるでしょう。④の場合であれば土地の賃借人に土地の買取を，⑤の場合であれば土地の賃貸人に建物の買取を持ちかけることになるでしょう。無事に買取が成立すれば，賃貸借関係は終了することになります。

４　弁護士への相談がお勧め

このように，土地と建物の名義が異なる場合の相続は，いろいろなケースが想定されるため，弁護士に相談をしてより良い解決方法についてアドバイスを受けるのが良いでしょう。