不要な土地をどのように処分するか
第１ 不要な土地の相続問題とは
相続したくない土地が増えている
最近、不動産を相続したくないという話を聞くことが増えています。
田舎でとても売却できないような不動産であったり、財産的価値がない農地や山林であるなどして、不動産の維持・管理ができない、管理費用がかかる等の理由で相続したくないというものです。
不動産を相続することのデメリット
不動産を相続しようとする場合には、以下のようなデメリットがあることを考慮する必要があります。
① 固定資産税などの税金がかかる
固定資産税、都市計画税などの税金の納付義務が生じます。
② 管理費用がかかる
例えば、土地に植えている木が倒れそうである、隣地に接する壁が今にも崩れそうである等とい う場合は、木を伐採したり、壁を修繕するなどして、他者に損害を加えないよう適切に管理する必要があります。
③ 将来的に不動産の価値が下落する可能性がある
田舎の不動産などで今後の需要が見込めない不動産の場合は、資産価値が下がる可能性があります。
では、不動産を相続したくない場合、具体的にはどのような方法があるのでしょうか。
第２ 相続放棄をする方法
相続放棄とは
相続放棄とは、被相続人の遺産相続を放棄する手続きです。相続放棄をするには、家庭裁判所に対して相続放棄の申述を行う手続が必要となります。
相続放棄をすると、「初めから相続人でなかった」ことになり、被相続人の一切の遺産および債務を承継しないことになります。
相続放棄によって不動産の相続を避ける場合の注意点
① 選択的に放棄はできない
例えば「預貯金は相続したいが、土地だけ放棄したい」という部分的な相続放棄はできません。相続財産をすべて受け取るか、すべて放棄するかのどちらしかできません。
② 期限内に手続きを行う必要がある
原則として、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に相続放棄を行う必要があります。相続放棄をすることができる期限は３か月と非常に短いため、早期に決断をして手続を行う必要があります。
③ 相続放棄ができないケースもある
相続放棄を行う前に遺産を使ってしまったり、債務の一部を弁済してしまったりすると、「法定単純承認」となり、相続放棄ができなくなることがあります。
④ 相続放棄をすると他の相続人に影響する
相続放棄をすると、次の順位の相続人に相続権が移ります（相続順位は、①子、②親などの直系尊属、③兄弟姉妹となります）。このため、自分が相続放棄をすると、次順位の相続人が不要な不動産を相続することになり、不要な不動産の問題が次順位の相続人に移行します。
第４ 相続放棄以外の不要な土地の処分方法
不動産以外の遺産は相続したいという場合は、相続放棄以外の方を検討する必要があります。
売却する
不要な土地でも、場所や条件によっては買い手がつく可能性があります。
一般的に不動産仲介会社に売却の依頼をするほか、不動産オークションや空き家・空き地バンク（自治体が運営する仕組み）を利用して売却する方法もあります。
ただし、市場価値が低い土地や山林などは買い手が見つからないことも多く、どうしても売却できない不動産があります。
寄付する
自治体や特定の団体・NPO法人に寄付できる場合もあります。しかし、実際には自治体が不要な土地を積極的に受け入れるケースは少なく、インフラ整備や管理費用の負担がかかるため断られるケースも多々あります。
寄付を検討する際は、受け入れ先があるかどうかを事前に調査・相談し、必要な書類や費用などを確認しましょう。
第三者に譲渡（無償譲渡を含む）
土地の一部を分筆し、必要な部分だけを売却または譲渡する方法も考えられます。
あるいは、知人や親戚などで「その土地を活用したい」という人がいれば、無償譲渡の形で引き渡すことも可能です。
相続土地国庫帰属制度の利用
不要な土地について、国庫帰属制度の利用も考えられます。これは、その名の通り、相続した不要な土地を国庫に帰属させる制度です。
ただし、この制度を利用するには条件があり、利用できない土地も多く、実際にあまり利用されていない現実もあるようです。また、この制度を利用するためには、数十万円の金銭を事前に納める必要があります。
第５ 弁護士に相談すべきか
不要な不動産を相続したくないという場合も、弁護士にご相談ください。
相続放棄ができるかどうかというご相談や、それ以外に不要な不動産を相続しないための適切な方法についてアドバイスをさせていただくことができます。
第６ まとめ
不要な土地は、相続してしまうと維持管理の負担や固定資産税の支払いなど、さまざまなコストやリスクが発生します。このため、「相続放棄」という選択肢は十分に検討する価値があります。もっとも、相続放棄をすると同時にすべての財産を放棄することになるため、慎重に判断する必要があります。
相続放棄以外にも不要な土地を相続しない方法として、売却や寄付、譲渡などの方法が考えられます。不動産の処分については、自分で判断することが難しい場合もあるので、不動産業者や弁護士に処分について相談するのも一つの方法です。
不要な土地を相続しないためにも、相続発生後は速やかに手続きを把握し、専門家と連携しながら最適な方法を選択することが重要です。